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4月24日晚,华发股份的2025年年报一出来,整个财经圈都炸了。
你没看错,就是那个扎根珠海、深耕地产多年的华发股份,2025年交出了一份反差到极致的成绩单:营收狂涨近40%,达到834.26亿,可归母净利润却直接亏掉94.96亿,差不多就是95亿,同比暴跌1095.54%。
更让人震惊的是,这是华发股份2004年上市以来,整整22年里第一次年度亏损。
一边是营收的“狂飙突进”,一边是利润的“断崖式暴跌”,这到底是财务魔术,还是行业寒冬下的无奈之举?

先给大家摆一组最直观的数据,感受一下这份财报的离谱程度。
2024年华发股份还能净赚9.51亿,可到了2025年,直接从盈利9亿多变成亏损95亿,相当于一年亏掉了过去十多年的利润总和。
而营收呢,从2024年的600.85亿,涨到2025年的834.26亿,同比增长38.85%,差一点点就达到40%,妥妥的逆势增长范儿。
很多人第一反应就是,这是不是华发在玩财务套路?

首先得说清楚,华发股份的营收暴涨,真不是什么“业绩大爆发”,更不是卖房卖得有多火,反而藏着不少无奈。
我们先看营收结构,华发的主营业务里,房地产开发占了90.32%,物业服务只占2.45%,其他业务占7.23%,也就是说,营收的绝大部分,还是靠地产开发撑起来的。
2025年房地产行业有多难,不用我多说吧?全国房地产开发投资同比下降17.2%,商品房销售面积同比下降8.7%,整个行业都在“去库存、回笼现金”的浪潮里挣扎,华发也不例外。
为了加快去库存,华发选择了“薄利多销”,甚至是“亏本走量”,2025年全年,华发实现销售额785.6亿元,虽然稳居行业前列,但同比其实是下滑的,这就意味着,它卖的房子更多了,但每一套房子赚的钱却少得可怜。
除此之外,营收暴涨还有一个重要原因,就是其他业务的爆发式增长。

财报显示,华发的其他业务(含土地收储)营收达到87.30亿,同比暴涨235.91%。
还有一个关键数据,大家一定要注意,2025年华发的存货周转率和总资产周转率都大幅提升,分别增长66.67%,这背后就是房地产项目交付加快,存货结转规模扩大。
简单说就是把之前积压的房子、土地都“变现”了,虽然营收上去了,但也为后续的亏损埋下了伏笔。
95亿的亏损,到底亏在了哪里?
根据财报拆解,亏损主要来自四个方面,每一项都很实在,没有什么猫腻,但加起来就成了一笔“巨额亏损”。

第一,毛利率崩塌,这是最核心的原因,2025年华发股份的整体毛利率只有8.75%,同比下降5.57个百分点,其中房地产开发业务的毛利率更是只有10.05%,较上年减少4.26个百分点。
要知道,房地产行业正常的毛利率至少在20%以上,现在跌到10%以下,几乎就是“保本甚至亏本卖房”。
为什么毛利率会跌这么狠?一方面是市场环境不好,房价下跌,部分项目售价不及预期,另一方面,土地成本、建造成本这些刚性支出居高不下,一增一减之间,利润空间就被彻底挤压没了。
简单说,就是卖一套房子,除去成本,几乎赚不到钱,甚至还会亏本。
第二,大额资产减值,这是亏损的“大头”。
2025年华发计提了57.30亿元的存货跌价准备,同比增长209.03%,主要是部分在售及待售项目因为市场下行,可变现净值低于成本,只能计提减值。
就是之前拿的地、建的房子,现在不值钱了,只能在财报上“减记”,这一笔就亏了57亿多。

第三,投资收益亏损和公允价值变动损失。
2025年华发的投资收益为-4.26亿元,上年同期还是盈利9.68亿元,主要是联营企业、合营企业盈利下滑,还有部分权益工具投资亏了钱,另外,公允价值变动损益为-11.41亿,这也是一笔不小的亏损。
第四,土地收储等资产盘活产生的阶段性亏损。
华发通过土地收储、盘活存量资产冲了营收,但这些操作也带来了不少亏损,比如深圳前海冰雪世界项目的土地收储,就产生了44.05亿元的亏损,这也是亏损的重要组成部分。
这里要重点说一句,华发的这次巨亏,不是经营能力恶化,而是新管理层上任后,选择的一次“彻底排毒”。
2025年底,华发完成了董事会和高管团队的大换血,新班子上任后,没有选择把历史包袱藏起来,而是一次性清理干净,把过去几年的隐亏都算在了2025年,这种“刮骨疗毒”虽然短期看起来难看,但长期来看,其实是为了轻装上阵。
营收越高,亏得越狠,现金流却反而很稳?

利润是“账面数字”,而现金流是“真金白银”,华发的现金流之所以能保持稳健,核心原因就是“回款能力强”。
2025年,华发狠抓销售回款,连续两年当期销售回款率超过100%,也就是说,卖出去的房子,几乎都收回了现金。
另外,华发通过盘活存量资产、土地收储等方式,累计回笼资金约57亿元,再加上严格控制成本费用支出,所以经营现金流才能持续为正。
虽然账面亏损,但手里有足够的现金,这就意味着,华发的资金链没有问题,抗风险能力依然很强。
华发作为国企,还获得了大股东的力挺,2026年初,控股股东华发集团溢价4.73%定向增发30亿元,这不仅是资金驰援,更是对公司未来的信心。
现金流是“当下的钱”,利润是“未来的钱”,华发现在宁愿亏掉账面利润,也要保住现金流、清理不良资产,就是为了在行业寒冬里活下去,等市场复苏的时候,能够快速抓住机遇。

华发股份的这份财报,不仅仅是一家企业的业绩缩影,更折射出当前房地产行业的真实困境。
2025年,A股已有70家房企披露年报,其中32家业绩亏损,行业经营压力可见一斑。
以前房企靠拿地、建房、卖房就能赚大钱,现在不行了,必须精细化运营,控制成本、加快去化、盘活存量,才能在行业里站稳脚跟。
华发的优势在于,它没有盲目扩张,而是聚焦上海、成都、杭州等高能级核心城市,新增土地储备高度集中在这些区域,这些地方的市场需求更坚实,资产安全性更高。
而且,华发还在推进“地产+商业+物业”三驾马车模式,深圳前海冰雪世界项目开业后,三个月接待游客超100万人次,成为现象级文旅地标,商业板块租金收入也同比增长11.9%,多元化业务已经成为它的“压舱石”。

短期来看,巨亏确实不好看,也会影响市场信心,但长期来看,一次性清理不良资产、保住现金流、聚焦核心业务,反而能让华发在行业寒冬里更稳健地活下去,毕竟,在当下的地产行业,“活下去”比“赚大钱”更重要。
华发作为国企,有大股东的力挺,有核心城市的优质资产,有多元化的业务布局,抗风险能力还是很强的。
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