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4月24日晚，华发股份的2025年年报一出来，整个财经圈都炸了。
你没看错，就是那个扎根珠海、深耕地产多年的华发股份，2025年交出了一份反差到极致的成绩单：营收狂涨近40%，达到834.26亿，可归母净利润却直接亏掉94.96亿，差不多就是95亿，同比暴跌1095.54%。
更让人震惊的是，这是华发股份2004年上市以来，整整22年里第一次年度亏损。
一边是营收的“狂飙突进”，一边是利润的“断崖式暴跌”，这到底是财务魔术，还是行业寒冬下的无奈之举？
先给大家摆一组最直观的数据，感受一下这份财报的离谱程度。
2024年华发股份还能净赚9.51亿，可到了2025年，直接从盈利9亿多变成亏损95亿，相当于一年亏掉了过去十多年的利润总和。
而营收呢，从2024年的600.85亿，涨到2025年的834.26亿，同比增长38.85%，差一点点就达到40%，妥妥的逆势增长范儿。
很多人第一反应就是，这是不是华发在玩财务套路？
首先得说清楚，华发股份的营收暴涨，真不是什么“业绩大爆发”，更不是卖房卖得有多火，反而藏着不少无奈。
我们先看营收结构，华发的主营业务里，房地产开发占了90.32%，物业服务只占2.45%，其他业务占7.23%，也就是说，营收的绝大部分，还是靠地产开发撑起来的。
2025年房地产行业有多难，不用我多说吧？全国房地产开发投资同比下降17.2%，商品房销售面积同比下降8.7%，整个行业都在“去库存、回笼现金”的浪潮里挣扎，华发也不例外。
为了加快去库存，华发选择了“薄利多销”，甚至是“亏本走量”，2025年全年，华发实现销售额785.6亿元，虽然稳居行业前列，但同比其实是下滑的，这就意味着，它卖的房子更多了，但每一套房子赚的钱却少得可怜。
除此之外，营收暴涨还有一个重要原因，就是其他业务的爆发式增长。
财报显示，华发的其他业务（含土地收储）营收达到87.30亿，同比暴涨235.91%。
还有一个关键数据，大家一定要注意，2025年华发的存货周转率和总资产周转率都大幅提升，分别增长66.67%，这背后就是房地产项目交付加快，存货结转规模扩大。
简单说就是把之前积压的房子、土地都“变现”了，虽然营收上去了，但也为后续的亏损埋下了伏笔。
95亿的亏损，到底亏在了哪里？
根据财报拆解，亏损主要来自四个方面，每一项都很实在，没有什么猫腻，但加起来就成了一笔“巨额亏损”。
第一，毛利率崩塌，这是最核心的原因，2025年华发股份的整体毛利率只有8.75%，同比下降5.57个百分点，其中房地产开发业务的毛利率更是只有10.05%，较上年减少4.26个百分点。
要知道，房地产行业正常的毛利率至少在20%以上，现在跌到10%以下，几乎就是“保本甚至亏本卖房”。
为什么毛利率会跌这么狠？一方面是市场环境不好，房价下跌，部分项目售价不及预期，另一方面，土地成本、建造成本这些刚性支出居高不下，一增一减之间，利润空间就被彻底挤压没了。
简单说，就是卖一套房子，除去成本，几乎赚不到钱，甚至还会亏本。
第二，大额资产减值，这是亏损的“大头”。
2025年华发计提了57.30亿元的存货跌价准备，同比增长209.03%，主要是部分在售及待售项目因为市场下行，可变现净值低于成本，只能计提减值。
就是之前拿的地、建的房子，现在不值钱了，只能在财报上“减记”，这一笔就亏了57亿多。
第三，投资收益亏损和公允价值变动损失。
2025年华发的投资收益为-4.26亿元，上年同期还是盈利9.68亿元，主要是联营企业、合营企业盈利下滑，还有部分权益工具投资亏了钱，另外，公允价值变动损益为-11.41亿，这也是一笔不小的亏损。
第四，土地收储等资产盘活产生的阶段性亏损。
华发通过土地收储、盘活存量资产冲了营收，但这些操作也带来了不少亏损，比如深圳前海冰雪世界项目的土地收储，就产生了44.05亿元的亏损，这也是亏损的重要组成部分。
这里要重点说一句，华发的这次巨亏，不是经营能力恶化，而是新管理层上任后，选择的一次“彻底排毒”。
2025年底，华发完成了董事会和高管团队的大换血，新班子上任后，没有选择把历史包袱藏起来，而是一次性清理干净，把过去几年的隐亏都算在了2025年，这种“刮骨疗毒”虽然短期看起来难看，但长期来看，其实是为了轻装上阵。
营收越高，亏得越狠，现金流却反而很稳？
利润是“账面数字”，而现金流是“真金白银”，华发的现金流之所以能保持稳健，核心原因就是“回款能力强”。
2025年，华发狠抓销售回款，连续两年当期销售回款率超过100%，也就是说，卖出去的房子，几乎都收回了现金。
另外，华发通过盘活存量资产、土地收储等方式，累计回笼资金约57亿元，再加上严格控制成本费用支出，所以经营现金流才能持续为正。
虽然账面亏损，但手里有足够的现金，这就意味着，华发的资金链没有问题，抗风险能力依然很强。
华发作为国企，还获得了大股东的力挺，2026年初，控股股东华发集团溢价4.73%定向增发30亿元，这不仅是资金驰援，更是对公司未来的信心。
现金流是“当下的钱”，利润是“未来的钱”，华发现在宁愿亏掉账面利润，也要保住现金流、清理不良资产，就是为了在行业寒冬里活下去，等市场复苏的时候，能够快速抓住机遇。
华发股份的这份财报，不仅仅是一家企业的业绩缩影，更折射出当前房地产行业的真实困境。
2025年，A股已有70家房企披露年报，其中32家业绩亏损，行业经营压力可见一斑。
以前房企靠拿地、建房、卖房就能赚大钱，现在不行了，必须精细化运营，控制成本、加快去化、盘活存量，才能在行业里站稳脚跟。
华发的优势在于，它没有盲目扩张，而是聚焦上海、成都、杭州等高能级核心城市，新增土地储备高度集中在这些区域，这些地方的市场需求更坚实，资产安全性更高。
而且，华发还在推进“地产+商业+物业”三驾马车模式，深圳前海冰雪世界项目开业后，三个月接待游客超100万人次，成为现象级文旅地标，商业板块租金收入也同比增长11.9%，多元化业务已经成为它的“压舱石”。
短期来看，巨亏确实不好看，也会影响市场信心，但长期来看，一次性清理不良资产、保住现金流、聚焦核心业务，反而能让华发在行业寒冬里更稳健地活下去，毕竟，在当下的地产行业，“活下去”比“赚大钱”更重要。
华发作为国企，有大股东的力挺，有核心城市的优质资产，有多元化的业务布局，抗风险能力还是很强的。
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